我们知道，根据法律：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人需要缴纳契税。本文通过对契税的相关法律来说明如何进行合理的税收筹划来达到节税的目的。
一、签订分立合同，分解销售额，节省契税成本
根据《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》 (财税[2004]126号)的规定，1．对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不 涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。2．采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。3．承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
基于以上法律依据，企业在买卖房屋及其附属物时，可以签订两份合同，一份是房屋买卖合同，一份是附属物买卖合同，可以实现附属物不交接契税的目的。
二、把合同签订为等价交换合同实现节税目标
根据《中华人民共和国契税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第224号）第四条（三）项规定：“土地使用权交换、房屋交换的契税的计税依据，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。”《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第十条规定：“ 土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。”
基于以上政策法律依据，企业通过签订等价交换合同，可以享受免征契税的优惠政策，实现节税目的。如果两个企业相互购买对方的土地使用权或房屋，或一方购买另一方的土地使用权（房屋），而另一方购买对方的房屋（土地使用权），一定要签订交换合同，而不能签订购买合同。
三、通过三方协议，减少业务流程，节省契税
由于转让土地使用权或房屋而承担的契税是伴随着业务流程的增加而增加的，因此，土地使用权或房屋转让的环节或流程越多，契税也越多，为了实现节省契税的目的，必须减少通过合同界定业务流程的减少。
假设存在甲欠乙，乙又欠丙，而且所欠的金额又相等，如果甲用房屋或土地使用权低乙的债务，乙又把从甲抵债而来的房屋或土地使用权用来抵丙的债务，则必须签订甲、乙和丙抵债的三方那个协议，协议中明确约定：甲卖给丙的土地使用权或房屋的价款视同为甲偿还乙的欠款，并代替乙偿还乙欠丙的欠款，就可以使房屋或土地使用权的销售流程从两个流程减少为一个流程，实现乙不缴纳契税的目的。
《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4第六条规定：“企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。”
基于以上法律依据，如果即将破产的公司利用其土地或房屋进行抵债，则债权人应等待公司进行法定破产，然后用其破产财产——土地或房屋进行抵债可以实现免征契税的目的。
五、通过公司重组协议，用足用够免征契税政策而节税
《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号第一条第一款规定：“非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。”
第一条第二款规定：“非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。”
第一条第三款规定：“国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%，或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。”
第二条规定：在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。”
第三条规定：两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。”
第八条规定：“同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”
为了充分享受免征契税的优惠政策，应通过将非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司，或通过企业合并和股权转让等企业重组，满足《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号第一条的规定。
当然，在以上对于契税缴纳筹划中，要注意契税缴纳和土地增值税缴纳密切相关，进行税收筹划时需同时考虑土地增值税的税负，并结合有关营业税和企业所得税的相关免征政策，综合考虑企业总体税负支出，方能取得较好的筹划效果。 |
